О необоснованных опасениях заключать договоры купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости

В аналитическом издании “ЮРИСТ&ЗАКОН” № 4 от 04.02.2016 р. адвокат, руководитель Адвокатского бюро “Тытыкало и партнеры”, рассказал о необоснованных опасениях заключать договоры купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

На сегодняшний день в средствах массовой информации поднимается вопрос относительно правомерности заключения договоров купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости со ссылкой на практику Верховного Суда Украины. Такие договоры являются самым распространенным способом реализации строящихся объектов недвижимости. Потому этот вопрос вызывает большое беспокойство.

Так вот попробуем разобраться в действительности таких заключенных договоров и проанализировать позицию Верховного Суда Украины по поводу договоров купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Напомню, что с 14 января 2006 года вступили в силу существенные изменения в инвестиционное законодательство. С этого момента прекращено заключение прямых инвестиционных договоров, а инвестирование в строительство может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также путем выпуска целевых облигаций. Как видим, все эти схемы предполагают посредника между застройщиком и инвестором.

Во избежание вмешательства посредников неудовлетворенные застройщики нашли легальный выход – заключение с инвесторами договоров купли-продажи имущественных прав.

В конце 2015 года широко обговаривались решения Верховного Суда Украины, которыми вроде как такие договоры были признаны “вне закона”.

Однако сделанные Верховным Судом Украины как в ноябре – декабре 2015 года, так и прежде выводы абсолютно не касаются признания недействительными договоров купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости.

Так, Верховный Суд Украины в решениях от 30 января 2013 года по делу № 6-168цс12, от 15 мая 2013 года по делу № 6-36цс13, от 4 сентября 2013 года по делу № 6-51цс13, от 4 ноября 2013 года по делу № 6-1920цс15, от 24 июня 2015 года по делу № 6-318цс15, от 18 февраля 2015 года по делу № 6-244цс14, от 2 декабря 2015 года по делу № 6-1732цс15 и делу № 6-1502цс15 сделал вывод, что имущественное право можно определить как “право ожидания”, оно является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами владельца имущества, и которое удостоверяет правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или другое вещное право на соответствующее имущество в будущем.

То есть имущественными правами признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, являющиеся составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т. п.) и права требования.

В решениях Верховный Суд Украины указывает на то, что, поскольку право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию, то исковые требования о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество являются необоснованными и безосновательными.

С иском о признании права собственности может обратиться только владелец имущества, но, поскольку право собственности на объект недвижимости еще даже не зарегистрировано, оно не подлежит защите в порядке, предусмотренном ст. 392 ГК Украины. Кроме того, в силу норм действующего законодательства Украины право собственности не может возникнуть на основании судебного решения.

Таким образом, Верховный Суд Украины указывает истцам на необходимость правильно формулировать свои исковые требования и их основания. То есть в целях защиты прав обманутых застройщиками лиц таким лицам следует обращаться в суд именно с требованием обязать застройщика совершить действия по оформлению права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Что касается опасений наших граждан заключать договоры купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости на основании признания их в дальнейшем недействительными – не соответствующими инвестиционному законодательству, то такие опасения абсолютно неоправданны.

В соответствии со ст. 190 ГК Украины имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности. Имущественные права являются непотребительской вещью. Имущественные права признаются вещными правами.

И как разъяснил Верховный Суд Украины, имущественные права на объект недвижимости наряду с любыми движимыми, недвижимыми вещами, деньгами, ценными бумагами являются объектами гражданского оборота.

Согласно ч. 2 ст. 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки. Договор – это договоренность относительно установления, изменения или прекращения обязательства как правоотношения. Предметом договора является обязательство, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и т. п.) или удержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности.

Обращаем внимание, что договор купли-продажи как вид договоров прямо предусмотрен в гл. 54 ГК Украины, а в ч. 2 ст. 656 указанного Кодекса прямо предусмотрено, что предметом договора купли-продажи могут быть имущественные права. К договору купли-продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не следует из содержания или характера этих прав.

Согласно ст. 655 ГК Украины по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. Итак, указанная норма не содержит каких-либо ограничений относительно сферы применения договоров купли-продажи.

По смыслу ч. 1 ст. 1 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности” от 18.09.91 № 1560-XII (далее – Закон) инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

В ч. 1 ст. 2 Закона предусмотрено, что инвестиционной деятельностью является совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства по реализации инвестиций, а ч. 2 указанной статьи установлено, что инвестиционная деятельность осуществляется на основе инвестирования.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости.

Юридический анализ приведенных правовых положений свидетельствует, что понятие “инвестирование” означает способ осуществления инвестиционной деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

Согласно ч. 1 ст. 9 Закона основным правовым документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение). При этом следует отметить, что действующим законодательством понятие “инвестиционный договор” на данный момент не определено. Итак, инвестиционным договором является договор, заключенный с целью реализации инвестиций и на основании требований указанного Закона.

В законодательстве Украины нет положений относительно ограничения применения гражданских договоров для сооружения объектов жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц. То есть законодатель допускает применение в этой сфере строительства иных видов договоров, кроме тех, которые прямо предусмотрены ст. 4 Закона (в том числе, договоров купли-продажи).

Таким образом, договор купли-продажи не является тождественным инвестиционному договору, поскольку правоотношения по нему урегулированы Гражданским кодексом Украины, а не Законом Украины “Об инвестиционной деятельности” и этот вид договора не содержит признаков, предусмотренных упомянутым Законом. То есть такой договор имеет законное право “на существование”.

При этом утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 новый Порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений также подтверждает законность заключения договоров купли-продажи имущественных прав, поскольку такой договор является документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.

ВЫВОД: Учитывая вышеизложенное, считаю, что есть все правовые основания для заключения договоров купли-продажи имущественных прав на строящиеся объекты недвижимости и указанные договоры не противоречат ст. 4 Закона Украины “Об инвестиционной деятельности”. При этом по такому договору покупатель приобретает право требования, возникающее по поводу владения, пользования и распоряжения таким имуществом, и право совершать действия по оформлению права собственности на имущество при введении объекта в эксплуатацию.