Преимущества и недостатки основных форм управления многоквартирным домом

Адвокат Роман Тытыкало изданию “ЮРИСТ&ЗАКОН” от 29.07.2016 – 04.08.2016 под № 27 рассказал о преимуществах и недостатках основных форм управления многоквартирным домом.

Проблему с реализацией права собственности в многоквартирном доме нельзя считать решенной даже через год после принятия нового Закона Украины и обновления действующего законодательства Украины. До сих пор жители многих многоквартирных домов не могут определиться, какая из форм управления их совместным имуществом самая лучшая и наиболее эффективная.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Закона Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоэтажном доме” управление многоквартирным домом осуществляется следующим образом:

1) самостоятельно его совладельцами на собрании;

2) по решению совладельцев все функции по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему;

3) по решению совладельцев часть функций по управлению многоквартирным домом может передаваться управляющему, а часть – решаться совладельцами на собрании;

4) по решению совладельцев все функции по управлению многоквартирным домом могут передаваться объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома).

В этой статье предлагаем исследовать преимущества и недостатки наиболее прогрессивных форм управления многоквартирным домом – управляющим и объединением совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД).

1. Управление многоквартирным домом управляющим

Управляющим многоквартирного дома (далее – управляющий) может быть физическое лицо – предприниматель или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт совместного имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Содержание услуги по управлению многоквартирным домом по сути совпадает с содержанием услуги содержания домов и сооружений и придомовых территорий. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 13 Закона Украины “О жилищно-коммунальных услугах” к услуге по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий относится уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз бытовых отходов и т. п. Приблизительный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 г. № 150.

Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании решения общего собрания совладельцев путем заключения договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, срок действия которого не может превышать одного года.

При этом для заключения таких договоров не лишним будет привлекать юристов, чтобы они могли дать им соответствующую оценку, а также обеспечить возможность привлечения управляющего к ответственности за недобросовестное исполнение договорных обязательств.

Соответствующий договор (изменения в него) подписывается совладельцем (совладельцами), уполномоченным (уполномоченными) на это решением собрания совладельцев, и на условиях, утвержденных собранием совладельцев, и обязателен для исполнения всеми совладельцами. Управляющий обязан предоставить или направить заказным письмом каждому совладельцу экземпляр такого договора (изменений в него), заверенный подписью и печатью управляющего (при ее наличии), в течение одного месяца после его подписания.

Следовательно, заключение договора с управляющим означает передачу ему прав и обязанностей, необходимых для предоставления соответствующего комплекса услуг по содержанию дома и обеспечению надлежащих условий проживания в нем, а также установления контроля за его деятельностью. При этом владельцы квартир (нежилых помещений) в полной мере сохраняют за собой все права совладельцев многоквартирного дома, а управляющий не приобретает право определять режим пользования совместным имуществом дома, распоряжаться им и т. п.

Что касается недостатков такой формы управления, то среди них в первую очередь это почти полное отсутствие профессиональных управляющих в Украине и неспособность бывших ЖЭКов обеспечить качественный сервис. И, как уже указывалось, следует четко и тщательно прописать положения договора во избежание обременений совладельцев невыгодными обязанностями, в том числе относительно оплаты услуг управляющего.

Поэтому надеемся, что новый рынок услуг обеспечит здоровое развитие конкуренции в сфере предоставления услуг по управлению многоквартирным домом.

2. Управление многоквартирным домом ОСМД

ОСМД – это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия в использовании их собственного имущества и управления, содержания и использования совместного имущества.

ОСМД является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между членами объединения.

ОСМД может быть создано только владельцами квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем созыва учредительного собрания, при этом также утверждается и устав ОСМД.

Созданное ОСМД подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.

Органами управления ОСМД являются общее собрание совладельцев, правление, ревизионная комиссия.

Права и обязанности ОСМД определены в статьях 16, 17 Закона Украины “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома” и могут быть дополнены уставом ОСМД.

Решения, принятые общим собранием ОСМД, являются обязательными для всех совладельцев, независимо от их членства в ОСМД.

Среди преимуществ ОСМД однозначно то, что эта организация является неприбыльной – не уплачивает налоги на прибыль и НДС, что уменьшает расходы жителей дома, однако представляет налоговую отчетность. Кроме этого, у ОСМД есть возможность получения целевых средств разных программ, грантов и привлечения дополнительных средств за счет предоставления в аренду объектов совместной собственности.

Что касается недостатков деятельности ОСМД: с учетом законодательно определенной исключительной компетенции довольно проблематично проведение общего собрания каждый раз.

Отдельно следует обратить внимание, что Законом Украины “Об объединениях совладельцев многоквартирного дома” предусмотрено материальное и прочее поощрение председателя и членов правления ОСМД. Принимая во внимание объем обязанностей, возложенных на указанных лиц, такое поощрение не должно быть равнозначным минимальной заработной плате. Значит, жители многоквартирного дома должны, кроме установленной платы за содержание совместного имущества, предоставление коммунальных услуг, оплачивать такое поощрение органам управления ОСМД.

ВЫВОД:

Таким образом, оптимальная форма управления многоквартирным домом зависит в первую очередь от самоорганизации и уровня правосознания жителей дома: будь то готовности совладельцев самостоятельно управлять своим имуществом, будь то осуществлять действенный контроль за профессиональным предоставлением услуг.

В любом случае, жителям многоквартирного дома не следует быть равнодушными и помнить, что в случае если совладельцы многоквартирного дома самостоятельно не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом будет осуществляться управляющим, назначаемым на конкурсных началах исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом.