За 2015 українці легалізували майже 9 тис незаконних будинків

Керівник Адвокатського бюро “Титикало та партнери”, адвокат Роман Титикало роз’яснив журналістам Finance.ua про особливості застосування будівельної амністії.

8d50f95

 До кінця будівельної амністії залишилося трохи більше місяця – її  термін закінчується 31 грудня 2015 року. Але можливістю оформити  незаконні будинку скористалися далеко не всі: за цей рік легалізовано  8600 об’єктів, повідомили в Державній архітектурно-будівельній  інспекції.

За словами глави ДАБІ Олексія Кудрявцева, найактивніше узаконюють самобуди в Київській (1,8 тис.), Дніпропетровській (874), Чернівецькій (734) та Тернопільській (681) обл. У 2012-2013 рр., коли також діяла амністія, українці були куди більш активними. Приміром, в 2013 р із понад 11 млн кв. м введеного в експлуатацію житла, майже 3 млн. кв. м, а це 26,6%, оформлено саме за спрощеною процедурою.

Домовласники – нелегали

Самобудами вважаються готові будівлі, споруджені без порушення будівельних норм, але з різних причин офіційно так і не введені в експлуатацію. Амністія змогу зробити це за спрощеною процедурою і без штрафних санкцій. Пільгами можуть скористатися власники будинків 1-2 категорій складності. До першої належать господарські будівлі (гаражі, сараї та ін.), до другої – будинки, у тому числі житлові (розраховані на розміщення до 50 осіб).

Умови амністії поширюються на об’єкти, побудовані в період з 1992 по 2011 рр. До 1992 р вимог щодо введення приватних будівель в експлуатацію взагалі не було, так що вони автоматично вважалися законними.

На перший погляд, процедура легалізації є досить проста. Для будинків площею до 300 кв.м вона включає три етапи: техінвентарізацію (потрібно отримати техпаспорт з відміткою про техдослідження в БТІ), введення в експлуатацію (надати в ДАБК документи на землю, техпаспорт та декларацію про готовність будинку) і, власне, реєстрація прав власності. Для об’єктів побільше додатково передбачено техдослідження будинку експертом ДАБК.

Теоретично від моменту збору документів до отримання права власності повинно пройти не більше місяця. І, незважаючи на це, наші громадяни не поспішають стати легальними домовласниками. Проблеми починаються при отриманні неузаконеного будинку в спадщину або при його продажу. Без введення об’єкта в експлуатацію внести дані про нього до Реєстру майнових прав неможливо.

Багато тяганини

Інертність українців пояснюється просто: процедуру доведеться повторювати знову і знову, якщо господар вирішиться, скажімо, на добудову веранди або додаткової кімнати, а поекспериментувати з архітектурою українці люблять.

Але є й інші причини. «Амністія, по суті, діяла півроку. Рішення про її продовження було прийнято парламентом ще в січні 2015р, але сам «Порядок спрощеного введення в експлуатацію» зареєстрували в Мін’юсті тільки в травні. Причому один з його пунктів передбачав отримання інформації від місцевого органу містобудування та архітектури (підтвердження відповідності об’єкта вимогам будівельних норм), а в якій формі надавати ці дані чиновники не знали. Тільки до вересня справа була поставлена ​​на потік», – пояснив партнер АБ «Титикало і партнери» Роман Титикало.

Експерт вказує і на постійні причіпки місцевих ДАБІ. «Дуже часто, зібравши пакет документів і відправивши його інспекторам, заявник замість декларації про введення будинку в експлуатацію отримує все той же пакет паперів із зауваженнями до їх оформлення. І такий «обмін люб’язностями» відбувається по кілька разів», – зазначив Титикало. Зрозуміло, що далеко не у всіх вистачить нервів і часу, щоб пройти всі кола цієї процедури.

У ДАБІ розповіли, що насправді неправильно оформлених документів досить багато. «Найпоширеніші помилки: немає відмітки про оцінку стану будинку в техпаспорті, інформації про розміщення об’єкта в техзвіті. Досить часто копії не так завірені – поставлені тільки печатки установи, а потрібна ще нотаріальна», – повідомила прес-секретар ДАБІ Ольга Туній.

Безнадійні будинки

Втім, не кожен самобуд взагалі можна ввести в експлуатацію. Для успішного проходження процедури потрібно декілька факторів: по-перше, право власності на землю під будинком, по-друге, відповідність об’єкта всім будівельним нормам і вимогам містобудівного законодавства.

Приміром, сарай, побудований впритул до сусідського паркану, легалізувати не вийде: за нормами відстань від стіни до межі ділянки має становити не менше 1 м. Така ж ситуація, скажімо, з дачним будинком, який коштує в 2,5 метра від дороги (норма – 3 м).

Офіційний сайт ДАБІ рясніє конкретними історіями громадян, які так і не змогли узаконити свої будинки. Зокрема, мешканка Фастова, намагаючись ввести в експлуатацію будинок матері, отримала від районного архітектурного відділу довідку про те, що ділянка відноситься до 300-метрової санітарної зони цвинтаря. «У БТІ сказали, що це кінець – узаконення нам не бачити. Як бути? Частина будинків на нашій вулиці стоїть набагато ближче до цвинтаря, ніж наш. Торік по сусідству був побудований новий особняк, і ніхто не заборонив їм вести роботи », – дивується громадянка. Відповіді на своє питання у київській інспекції ДАБК вона поки не отримала, хоча юристи і оцінюють її шанси легалізувати будинок, адже по держакту призначення землі вказано «для будівництва та обслуговування будинку.

Для тих, хто не встиг

Швидше за все, з 1 січня 2016 р, самобуди доведеться вводити в експлуатацію за тією ж схемою, що і щойно споруджені об’єкти. Тобто, спочатку подати в ДАБК повідомлення про початок будівництва, потім – декларацію про готовність, і тільки після цього – реєструвати право власності.

Актуальну форму повідомлення та декларації чиновники рекомендують скачувати на сайті ДАБК(вона може мінятися) або брати в центрі надання адміністративних послуг. Там же радять консультуватися з питань оформлення документів, які повинні додаватися до повідомлення або декларації. Процедура ця безкоштовна (не рахуючи послуг нотаріуса і держчиновників, що навряд чи перевищить 500 грн.).

«До повідомлення ви повинні отримати будівельний паспорт у відділі архітектури, за що додатково платити не потрібно. Але це правило працює не скрізь. Наприклад, якщо для мого клієнта в Київській області отримання будівельного паспорта вимагало тільки часу, то столичному жителю довелося надавати в департамент архітектури план території, де він має намір будувати, оформити його по спецпрограмі, отримати кілька паперів від Київводоканалу та інших мереж, що в підсумку вилилося в 10 тис.грн. При реєстрації декларації про готовність об’єкта потрібно надавати техпаспорт, це ще 1-1,5 тис. грн», – навів приклад Титикало.

У випадку, якщо володар незаконного об’єкта не подасть повідомлення, а інспектори ДАБІ все ж його вирахують, порушникові загрожує штраф від 50 до 700 неоподаткованих мінімумів, що на сьогоднішній день складає з від 850 до 11900 грн. Варто відзначити, що шансів попастися в українців не так багато: за останній час штат інспекторів помітно скоротили і проводити масштабні рейди вони просто не в змозі. Так що володар «підпільного» особняка ризикує засвітитися хіба що, якщо на нього настукають сусіди. Але незабаром ситуація може кардинально змінитися.

Так як реєстр власників визнаний головною базою для нарахування податку на нерухомість, фіскальна служба зацікавлена, щоб він містив максимально повні дані. Щоб цього домогтися, податківці можуть організовувати спільні рейди з інспекторами ДАБІ, а в цьому випадку довго залишатися непоміченим власникам – «нелегалам» навряд чи вдасться. Але перш ніж почнуться масові перевірки, юристи пропонують чітко прописати процедуру введення в експлуатацію приватних будинків, і не по будівельній амністії, а загальними правилами. «Вони повинні бути вводитися за зрозумілою та простою схемою, незалежно від того, коли були побудовані», – говорить Титикало.