Новини
Грудень 08, 2019

Корупційна схема під час оцінювання нерухомості ліквідована

Роман ТИТИКАЛО, адвокат, керуючий адвокатського бюро “Титикало та партнери”, заслужений юрист України, депутат Київської обласної ради

Верховна Рада ухвалила у другому читанні і в цілому законопроєкт № 2047-д, зміни до Податкового кодексу України, спрямовані на ліквідацію корупційної схеми у сфері реєстрації інформації зі звітів про оцінку об’єктів нерухомості і прозорості реалізації майна, відомої як «майданчики Яценка».

За нього проголосували 338 народних депутатів за необхідного мінімуму в 226 голосів.

Це дасть змогу скасувати з 1 січня 2020 року обов’язкову плату посередникам при реєстрації угод купівлі-продажу в розмірі 1800 гривень.

У Податковий кодекс внесли норми про модуль електронного визначення оцінної вартості об’єкта разом зі скандальними нормами про авторизовані майданчики. Ефективність застосування механізму залежатиме від реалізації, зокрема якості захисту Єдиної бази і безпосередньо модулю від незаконного втручання.

Першу спробу створити схему з оцінюванням нерухомості зробили ще у 2012 році -тоді Фонд державного майна України (ФДМУ) видав три укази, за якими оцінку нерухомості могли проводити лише сертифіковані оцінювачі і врешті-решт сертифікували тільки «потрібних». Схему ліквідували у 2014 році.

З початку 2018 року набув чинності бюджетоутворювальний закон про зміни до Податкового кодексу, який, окрім іншого, передбачав, що оцінювачі зобов’язані вносити дані про звіти не безпосередньо до Єдиної бази, як було раніше, а через авторизовані електронні майданчики. Наразі на практиці функціонують чотири авторизованих ФДМУ електронних майданчики, які стягують з оцінювачів зареєстрацію звітів та нотаріусів за перевірку реєстрації по 680-1800 грн.

Згідно з пояснювальною запискою до документа, цим законом з 1 січня 2020 року запроваджується значно спрощена модель оцінки об’єктів нерухомості, що дасть змогу проводити автоматичну оцінку в максимально короткі терміни і прискорить процедуру укладання угод з нерухомістю.

Крім того, завдяки ухваленому закону нотаріуси отримають право безкоштовного доступу до Єдиної бази для перевірки довідок і звітів про оцінку об’єктів нерухомості, які зберігатимуться в електронній формі.

«Державний бюджет України отримає додаткові надходження шляхом спрямування плати за формування довідок у розмірі 2,5% від прожиткового мінімуму для працездатної особи, встановленого на 1 січня календарного року за одну операцію, а за реєстрацію звітів про оцінку та інформацію щодо них в Єдину базу звітів про оцінку – 10% (близько 300 грн замість вимагання за це 1800 грн на користь приватних електронних майданчиків, як це відбувається зараз)», – наголошується в пояснювальній записці.

У ході обговорення цього законопроєкту депутати врахували поправку, згідно з якою формування електронних довідок про ринкову вартість об’єкта нерухомості здійснюватиметься безкоштовно.

Власник майна зможе розрахувати оцінну вартість об’єкта за допомогою Єдиної бази і, тільки якщо не погодиться із результатами проведеної автоматично оцінки, буде звертатися до людини-оцінювача, як це є на сьогодні.

Зареєструвати звіт у Єдиній базі можна буде, якщо оцінювач назве суму, яка перебуває в межах допустимого 25–відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставну нерухомість. Якщо різниця більша, у реєстрації звіту буде відмовлено, а оцінювач зможе протягом 5 днів звернутися до Фонду державного майна України, який ухвалить рішення.

Доступ, внесення, перевірка інформації з/до Єдиної бази здійснюватиметься безкоштовно. Формування електронних виписок про ринкову вартість об’єкта нерухомості також буде безкоштовною.

Довідка про оцінну вартість об’єкта буде діяти протягом 30 календарних днів.

Оцінювачі зможуть зареєструвати звіт про оцінку майна виключно за допомогою кваліфікованого електронного підпису. 

Для цілей оподаткування не застосовується звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без унікального реєстраційного номера або з дати реєстрації якого минуло більше ніж півроку. Єдина база не присвоює реєстраційний номер, якщо від дати звіту або рецензування звіту минуло більше п’яти робочих днів.

Як і раніше, дохід від продажу нерухомості визначається, виходячи з ціни у договорі купівлі-продажу, але не нижче оцінної вартості (встановленої автоматично системою або оцінювачем).

Інформація з Єдиної системи про нерухомість та її вартість, зокрема звіти про оцінку, має бути відкритою і з прямим неавторизованим доступом та можливістю завантажити у формі відкритих даних. Така інформація має у режимі онлайн оприлюднюватися на офіційному сайті ФДМУ.  Виняток – персональні дані; захищена законом таємниця.

Фонду держмайна доручили до 31 грудня 2020 року від’єднати від Єдиної бази всі авторизовані електронні майданчики (ті самі «прокладки», які й забезпечували функціонування схеми, відомої під назвою «майданчики Яценка»).

ФДМУ має до 1 липня 2020 року забезпечити роботу Єдиної бази разом із модулем електронного визначення оцінної вартості нерухомості. Держава в особі Фонду матиме права інтелектуальної власності на Єдину базу та її програмне забезпечення.

Авторизовані електронні майданчики та електронні майданчики, які звернуться до ФДМУ з метою авторизації, позбавлені необхідності мати підтвердження відповідності комплексної системи захисту інформації вимогам закону про захист інформації; між усіма ними підписані протоколи обміну.